今回感じたのは、ソーシャルレンディング運営企業あるいはその親会社が不動産事業主体の場合は不動産市況変動の影響が大きく、「不動産担保+不動産開発業者」+「運営企業(あるいは親会社)が不動産事業」の組み合わせ案件は、単なる「不動産担保+不動産開発業者」の組み合わせ案件よりも不動産市況悪化時の影響がより大きくなる可能性が高そうだということです。

ソーシャルレンディング事業自体は手数料徴収で稼ぐビジネスモデルであり、不動産関連商品のリスクはすべて投資家へ添加されているので運営企業は個々の貸出商品のリスクを背負いません。つまり「不動産担保+不動産開発業者」商品を扱う運営企業の場合は不動産市況の悪化の影響は、あくまでも業績への影響(例えば、貸倒れの発生により新規投資を集めにくくなる、等)に留まり、運営企業の財務状況が直接的に影響をうけるわけではありません。ただし、商品としての「不動産担保+不動産開発業者」の課題がなくなるわけではなくそれはそのまま残っています。

一方で「不動産担保+不動産開発業者」商品を扱う運営企業(あるいは親会社)が不動産事業者(特にバランスシートに取り扱い不動産を資産計上する類の事業)の場合、不動産市況の変調はより深刻な影響をあたえることが想定されます。ソーシャルレンディング事業自体の影響は先程のケースと同じですが、それに加えて運営企業あるいは親会社自身が不動産市況の変調の影響を受けて財務的なダメージを被る可能性があります。高値で仕入れた不動産が資産計上された状態で、市況悪化で価格が大幅下落すると減資等の処理が必要で、程度に寄っては債務超過に陥るのを防ぐための増資等の対策が必要になります。前回見た通り、上場企業であっても急速に悪化して破綻する企業も少なくなさそうです。未上場であればよりシビアになるでしょう。
これまでに何度も触れているようにソーシャルレンディング投資の場合、ソーシャルレンディング運営企業や運営企業を実質的に支配している親会社が破綻した場合、元本が毀損される事態が想定されます。もし、運営企業あるいは親会社が破綻してしまえば、「不動産担保+不動産開発業者」商品の貸出先である不動産開発業者が破綻しなくとも、元本毀損の可能性が大きそうです。万一運営会社も貸出先の不動産開発業者も両方破綻してしまえば、元本はほとんど回収できない事態もありえるのではないでしょうか。そう考えると、貸出先と運営企業の業種が重なっている場合、特に市況悪化時の影響が甚大になりがちな不動産業界で重なっている場合は相当な注意が必要だと思います。

もっとも不動産といってもいろいろなビジネスモデルがあるので、市況が悪化した場合の影響も差が大きいと思います。自身では不動産を保有せず売買仲介や管理に特化しているようなケースであれば市況悪化の影響は純粋な業績への影響に留まります。一方で自社で不動産を買い付けて転売するようなモデルであれば買い付けた資産はバランスシートに計上されますので、高値で掴んだ資産が市況悪化時にバランスシートに大きな影響を与えるおそれがあります。大きく投資するのであれば、運営会社あるいは親会社のビジネスモデルとバランスシートにリスク資産が計上されているかのチェックは必須だと思います。難しければ一つの運営企業に投資する上限枠を無理のない範囲に設定して、企業や商品の分散を行う事が肝要です。

不動産は難しいですね。